目次
1. まず「買える金額」を決める
最初に物件探しを始めるより、総予算を決めることが重要です。
たとえば、物件価格が4,000万円でも、実際には以下のお金がかかります。
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物件価格：4,000万円
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仲介手数料
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登記費用
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住宅ローン関連費用
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印紙税
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火災・地震保険
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不動産取得税
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引っ越し費用
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リフォーム費用（中古の場合）
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固定資産税・都市計画税の精算など
つまり、「4,000万円の物件＝4,000万円あれば買える」ではありません。
また、住宅ローンを利用する場合は、月々の返済額だけでなく、
住宅ローン＋管理費・修繕積立金（マンション）＋固定資産税＋駐車場代など
まで含めて考えます。
2. 自己資金と住宅ローンを考える
次に、
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頭金をいくら入れるか
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住宅ローンをいくら借りるか
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諸費用を現金で払うか、ローンに含めるか
を決めます。
たとえば、
物件4,000万円
自己資金800万円
住宅ローン3,200万円
というように資金計画を作ります。
ただし、自己資金を全部頭金に使うのは注意が必要です。購入後にも引っ越し・家具・修繕などでお金が必要になるため、手元資金をある程度残すことも重要です。
3. 物件を探す
予算が決まったら物件を探します。
主なチェック項目は、
立地
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駅からの距離
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通勤・通学時間
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スーパー・病院など
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周辺の騒音
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治安
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ハザードマップ
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将来の周辺開発
建物
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築年数
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間取り
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建物面積
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日当たり
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収納
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駐車場
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耐震性
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修繕履歴
お金
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物件価格
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管理費
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修繕積立金
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固定資産税
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駐車場代
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リフォーム費用
などを確認します。
4. 内見する
気になる物件が見つかったら、実際に現地を見ます。
写真だけでは分からない部分がかなりあります。
特に中古住宅なら、
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壁・床・天井の状態
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水回り
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雨漏りの跡
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カビ・結露
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窓やドアの動作
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給湯器などの設備
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日当たり
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上下左右の騒音
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共用部分の管理状態
などを確認します。
できれば昼と夜、平日と休日で周辺環境を見ると、より判断しやすくなります。
5. 住宅ローンの事前審査
購入したい物件が決まってきたら、銀行などに住宅ローンの**事前審査（仮審査）**を申し込みます。
銀行は主に、
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年収
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勤続年数
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年齢
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他の借入
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物件価格
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借入希望額
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返済期間
などを確認します。
ここで「いくらくらい借りられそうか」を把握できます。
ただし、事前審査に通った＝本審査も必ず通るという意味ではありません。
6. 購入申し込み
「この物件を購入したい」と決めたら、売主側に購入意思を伝えます。
不動産会社を通す場合は、一般的に**購入申込書（買付証明書など）**を提出します。
ここでは、
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購入希望価格
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契約希望日
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引き渡し希望日
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住宅ローンを利用するか
などの条件を提示します。
中古物件の場合、価格交渉が行われることもあります。
ただし、購入申込書を出しただけで売買契約が成立するわけではありません。
7. 重要事項説明を受ける
契約前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
ここは非常に重要です。
たとえば、
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所有権などの権利関係
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土地・建物の面積
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用途地域
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建築上の制限
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接道状況
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上下水道などの状況
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ハザード関係
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マンションの管理規約
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修繕積立金
-
契約に関する事項
などについて説明されます。
分からないところは契約前に質問するのが基本です。
8. 売買契約を結ぶ
重要事項説明を確認し、条件に納得したら売買契約を締結します。
このとき一般的に、
手付金
を支払います。
例えば4,000万円の物件で手付金200万円なら、
契約時：手付金200万円
決済時：残り3,800万円
というイメージです。
ただし金額や条件は契約によって異なります。
契約で特に確認したいこと
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売買価格
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手付金
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引き渡し日
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住宅ローン特約
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契約解除の条件
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違約金
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契約不適合責任
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付帯設備
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残置物
-
固定資産税等の精算
などです。
9. 住宅ローンの本審査
売買契約後、住宅ローンの本審査を進めます。
必要書類として、
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本人確認書類
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収入証明
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売買契約書
-
重要事項説明書
-
物件資料
などを求められることがあります。
本審査に通れば、金融機関と正式に住宅ローン契約を結びます。
10. 決済・引き渡し
住宅ローンの準備が整ったら、決済を行います。
基本的には、
買主 → 残代金を支払う
売主 → 物件を引き渡す
という段階です。
住宅ローンを利用する場合は、銀行から融資されたお金と自己資金を合わせて売主に残代金を支払います。
同時に、
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所有権移転登記
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抵当権設定登記（住宅ローン利用時）
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鍵の受け取り
などを行います。
11. 所有権移転登記
法務局で所有権移転登記を行い、正式に所有者が変わります。
通常は司法書士に依頼するケースが多いです。
住宅ローンを利用する場合は、金融機関の抵当権設定登記も行います。
12. 購入後にかかるお金
購入して終わりではありません。
毎月
マンションなら、
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住宅ローン
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管理費
-
修繕積立金
-
駐車場代
など。
戸建てなら管理費・修繕積立金は通常ありませんが、将来の外壁・屋根・設備交換などに備えて自分で修繕費を準備する必要があります。
毎年
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固定資産税
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都市計画税
などがかかります。
また、購入時には不動産取得税が発生する場合があります。
全体を時系列で見ると
① 資金計画
↓
② 住宅ローンの事前審査
↓
③ 物件探し
↓
④ 内見・調査
↓
⑤ 購入申し込み
↓
⑥ 重要事項説明
↓
⑦ 売買契約
↓
⑧ 住宅ローン本審査
↓
⑨ 住宅ローン契約
↓
⑩ 決済
↓
⑪ 所有権移転登記
↓
⑫ 引き渡し
↓
⑬ 引っ越し・入居
特に重要な「3つのタイミング」
初めて購入するなら、特にこの3つを意識すると分かりやすいです。
① 物件を探す前
→「自分はいくらまでなら無理なく買えるか」を決める。
② 契約する前
→ 重要事項説明、物件の状態、契約条件を徹底的に確認する。
③ 契約した後
→ 住宅ローン本審査 → ローン契約 → 決済 → 登記 → 引き渡し。
なお、「新築戸建て」「中古戸建て」「中古マンション」「土地から注文住宅」では、注意点と費用がかなり違います。